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第四轮房地产行情下的房价演变路径与投资逻辑
文\\丁彦皓-可信财商
一、这波房地产行情更多呈现“1亿人的复苏与13亿人旁观”的“结构化”特征
据国家统计局对上半年经济数据的统计显示，2026年上半年，全国房地产开发投资38074 亿,同比下降18%，新房销售面积40140万平米,同比下降11.6%，新房销售额37945亿,同比下降13.6%
比销售数据更冷的是地方政府的卖地收入，2026年上半年，全国国有土地使用权出让收入是8048 亿元,同比下降28.7%，上半年300个城市住宅用地出让金5946亿元,同比下降31.2%
但是，在全国土地出让收入平均大幅下降的背景下，TOP城市却呈现“结构化”的特征
2026年上半年，上海住宅用地卖了521.4亿,位居全国第一，杭州卖了481.4 亿,排在全国第二，两座城市的卖地收入占了300城总盘子的17%
另外，TOP5城市的买地收入贡献了全国总收入的49.7%,TOP20城市占总收入的62%，比2025年全年总收入高出10个百分点
相对2016年棚改红利下的三四线狂欢与2021年集中供地下的城市普涨，这波房地产行情更多呈现“1亿人的复苏与13亿人旁观”的“结构化”特征
相比2025年同期，2026年杭州土地出让的平均溢价率为36%,同比微涨，尤其上半年最贵、溢价率最高的是招商蛇口经过243轮举牌,60.94亿元摘牌,楼面价51577元每平米,溢价率79.03%,刷新滨江区永久河板块楼面价纪录
除杭州外，上半年上海、北京、成都等15 个一二线核心城市也集中出现了高溢价地王,土地市场呈现明显的K型分化
二、在这半年时间里，资本从200多座城市加速抽离,集中砸到了TOP20的城市里，且这一趋势只会加剧，断然不会逆转
一个地方的房地产值不值得投资主要取决于三点，即
1、 所在地区的产业附加值高低
2、 人口与资本的净流入
3、 基础设施建设的投资力度
产业造血能力与人口、资本的净流入直接分化了不同城市的房地产投资价值，符合这一条件的城市也就几家核心城市以及长三角、珠三角的部分附属城市，诸如上海、北京、成都、杭州、深圳、合肥、南京、苏州、嘉兴以及湖州等
真正决定基础设施建设投资力度的关键是地政财政，上半年481亿的土地出让金,基本能覆盖杭州市本级财政半年的城建投资缺口,加上一些新的产业配套，杭州总体能够保持\"卖地供血\"的正循环，城市的基本面稳步提升
但是很多三四线城市,已经进入\"卖地无收入\"的死循环，地卖不出去,基础设施更新停摆,产业招商没配套,人口继续流出,房价继续跌,土地更卖不出去，整个城市的基本面陷入日益下降的负循环
2026年上半年，TOP20的卖地收入占全国总收入的比例为62%，高于2025年同期10个百分点，这就意味着在这半年时间里，资本从200多座城市加速抽离,集中砸到了TOP20的城市里
尤其这一趋势只会加剧，断然不会逆转，决定这一趋势的关键是人口加速大城市化，人口大城市化直接决定了土地价值与房价走势
政策的支持必须基于基本的市场逻辑，国家断然不会给产业日益凋零的没落城市过度财政支持，不但对新增地方债的城市名单卡得很紧，而且将诸多没落城市的基建审批权收归中央，导致其根本无法政策套利
在这一背景下，上海、杭州核心地区的mini地块能够卖出天价，但是其他城市的土地出让金甚至跌到数亿，甚至归零的尴尬
其实，对比杭州租金五年的土地出让金，2021年达到历史峰值，约为3100亿元，如果按上下半年6:4的常规反推出，2026年杭州全年土地出让大概率落在1000亿附近甚至更低 ，相对2021年下降了70%
其实，出现这一规律的关键是人为所致，并非市场
三、目前仅凭市场因素让房地产恢复正常可能需要一个极其漫长的低位横盘期，自然只能政府人为介入
目前国家为了推高房价，卡死周边城市的土地供给，通过政府与城投、国企开发商对倒人为拉高核心地区Mini地块的地价，最终人为推高房价
滨江(省儿保南)、萧山(湘北)、上城(九堡)这几个主城板块的地块被房企抢破头,溢价率分别高达79.03%、69.34%、61.51%，而临安区,以及临平区的崇贤、乔司等外围板块,多以底价成交或流拍收场的关键是政府未与城投、国企开发商对倒，任由市场交易
2026年上半年,TOP100房企的销售额同比继续下降，具有实力高价拍地的就是央国企的招商、保利、中海、华润,加上几家浙系头部房企
这一轮房价下跌的关键因素之一是2021年的调控力度过大，导致社会资产负债表严重收缩后，整个房地产市场陷入休克，仅凭市场因素让其恢复可能需要一个极其漫长的低位横盘期，而政府为了让房地产市场尽快回归正常状态只能人为介入，主要措施有二，即
1、 卡死大面积土地供给，形成严重供不应求的失衡态势
2、 仅推出核心地区的极少数Mini地块，通过政府与城投、国企开发商对倒的形式拍出高溢价，让面粉推着面包涨价，最终人为推高房价，回归市场信心，形成乐观预期
四、政府通过卡死土地供给，且与城投、国企开发商通过对倒核心地区Mini地块的地价，人为推高房价，让市场逆转曾经的悲观情绪，共识性抱团涌入，集体推高房价
其实，真正决定房价走势的关键主要基于两点，即
1、 政策
2、 市场
目前上海、杭州、深圳、北京以及苏州敢于让政府与城投、国企开发商通过对倒人为推高房价的关键是当地产的产业附加值高，具有创造超额增量财富的实力，即使短期人为拉高房价，也能够随着增量财富的创造填补基本面与高房价之间的“泡沫”，不会对当地的经济形成负面冲击
2025年至2026年,杭州出现了一个新的行业标签，即杭州六小龙，比六小龙数据更值有价值的是杭州的高新技术企业总量，2017年底,杭州国家高新技术企业2844家，2024年这个数字是16000家，七年时间翻了5.7倍
目前急需资本改变预期，一致看好房价
基于此，政府通过卡死土地供给，且与城投、国企开发商通过对倒核心地区Mini地块的地价，人为推高房价，让市场逆转曾经的悲观情绪，共识性抱团涌入，集体推高房价
在政府与城投公司通过对倒，全力推高房价的背景下，上海、杭州以及深圳等城市核心地块的房价应该出现了历史最高价，且还在继续上涨，这一上涨趋势对各种需求形成挤出效应，让其向周边低房价地区流动，对周边附属地区形成连锁反应，最终必然持续推高整个地区的房价，形成赚钱效应
事实上海翠湖六期的最高价已经达到48万/平米，杭州望天际的最高价已经达到25万/平米，且这仅仅是开始，还将继续上涨，预估上海顶级豪宅单位面积的房价会突破100万/平米
五、对基于薪酬为生或者购买力不足的新进入者、降低成本的产业以及追求高收益的资本只能流入房价相对较低的周边附属城市，形成净流入，推高当地房地产的基本面与房价，形成赚钱效应
上海居民可支配收入能够支撑的房价也就在6万至7万之间，再高的购买力就只能基于资产性收入，这需要基于社会财富的分配与高附加值产业的支撑
事实目前上海、杭州以及苏州一带的三大群体具有极强的购买力，具备持续推高房价的实力，即
1、高科技产业造就的科技新贵
2、170万亿社会居民存款的持有人
3、 前三轮房地产红利的获益者
在这一背景下，政府通过持续人为推高房价，将上述三大群体的财富收归政府，进行第三次财富分配，实现社会利益的最大化
但是对基于薪酬为生或者购买力不足的新进入者、降低成本的产业以及追求高收益的资本只能流入房价相对较低的周边附属城市，形成净流入，推高当地房地产的基本面与房价，形成赚钱效应
基于此，本文推荐湖州南太湖新区与青吴嘉高新区苏州吴江地区...
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作者简介：
丁彦皓 房地产经济学博士、应用经济学（投资学）博士后，专注资本市场，聚焦权益投资、资本运作、大宗期货、期权以及宏观经济等领域的研究与投资，关注国际关系、历史、哲学与宗教
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